Obiettivo 2018: risanare le preesistenze a costo zero

Secondo il Ministero dello Sviluppo Economico quasi il 90% del patrimonio edilizio italiano (più o meno 13,5 milioni di edifici) ha un fabbisogno energetico di circa 220-250 kWh/m² anno, ovvero consumi di 25 litri di gasolio per m². Una quantità pazzesca di energia dissipata; il vero “buco nero” del sistema energetico nazionale. Se si vuole incidere veramente sui consumi energetici bisogna quindi pensare di ridurre innanzitutto i consumi termici delle preesistenze architettoniche. Il problema non è certamente tecnico (come fare a risanarle?) anche se l’accademia italiana pochissimo si occupa di queste cose, al contrario di quello che avviene oltralpe. Il problema è economico (come finanziare gli interventi?).

La situazione dell’esistente
La caratteristica dell’edificio-tipo che abbisogna di un recupero di efficienza energetica e che percentualmente rappresenta la maggiore quantità di cubatura e di consumo è il condominio con decine di alloggi, costruito negli anni del boom economico e per tutti i successivi 35 anni. Questa tipologia edilizia è caratterizzata da una proprietà frammentata economicamente, socialmente ed anagraficamente (quindi con aspettative di vita e prospettive assai diverse), per la quale qualsiasi intervento che necessita di un accordo su spese che hanno tempi di ammortamento di almeno 7-10 anni risulta pressoché impossibile. Gli incentivi per la riqualificazione
Nel panorama europeo le strade da percorrere sono tradizionalmente tre:
• incentivazione/detassazione delle ESCO (Energy Service Company) e delle relative attività di contracting, ovvero la promozione di società
private che si offrono di risanare gli edifici a loro totale o parziale spesa in cambio dei vantaggi economici per un certo numero di anni derivati dalla conquistata efficienza energetica dell’edificio;
• estensione della possibilità da parte delle ESCO di produrre Titoli di Efficienza Energetica (detti “Certificati Bianchi” in Italia) da vendere alle società erogatrici di energia che sono obbligate a conseguirli;
• incentivi fiscali; l’Italia con la Finanziaria 2007 ha ideato un ottimo congegno fi scale (sgravi IRPEF del 55%).
Tutto questo riguarda competenze dello Stato e ha il difetto di non essere per tutti. Puoi offrire tutti gli sgravi IRPEF che vuoi ma per una pensionata di 80 anni spendere 8.000 euro per la sua quota di cappotto termico con un tempo d’ammortamento di 8 anni è sempre troppo.
E per quanto riguarda le ESCO, in Italia, nonostante i miglioramenti apportati nel 2007 al sistema dei Certificati Bianchi (innalzamento degli obbiettivi di risparmio portati a 6 milioni di tep e ridimensionamento del ruolo delle lampadine a basso consumo che avevano da sole coperto la prima emissione dei certificati) di fatto rimarranno fuori mercato. Le società che erogano energia continuano ad ottenere rimborsi di 100 euro per tep conseguita, che non vengono corrisposti al contrario alle ESCO.

Nuovi strumenti per nuovi problemi
L’obbiettivo deve perciò essere uno: finanziare a costo zero questi risanamenti, perché se così non fosse le preesistenze sono destinate a rimanere i “colabrodo” energetici che sono. Ma i Comuni e gli enti locali in generale, in tutto questo non possono proprio farci nulla? Certo non con gli strumenti normativi tradizionali: ICI irrilevante ora più che mai; contributi in conto capitale ormai fuori dalla portata dei bilanci di chiunque; normative impositive impossibili anche solo da pensare perché di fatto scaricherebbero l’onere finanziario totalmente sui privati. E allora? L’unica soluzione è inventarsi strumenti nuovi di zecca per combattere problemi nuovi di zecca. La proposta: consentire l’innalzamento di un piano (o la costruzione di una quota determinata di cubatura) da immettere sul mercato a fronte del totale reinvestimento di quanto introitato a favore del risanamento energetico dell’edificio interessato. Si attiverebbero rapidamente forze economiche nuove; imprese edili, cooperative di artigiani, società con nuove specializzazioni, che in questo senso troveranno le formule più convenienti di contracting da proporre ai singoli condomini.

Potrebbero nascere soluzioni esteticamente assai accattivanti e, nei casi dei brutti edifici anni ’60, certamente migliorative e sostitutive di tanti interventi che in Italia invece le varie normative locali hanno consentito sui sottotetti.
Il vantaggio sarebbe molteplice:
• si darebbe una risposta alla richiesta di nuovi alloggi a prezzi più contenuti (il costo del terreno incide in maniera praticamente discrezionale);
• si ridurrebbero i costi energetici nell’ambito più energivoro delle attività umane;
• non si consumerebbe suolo e verde pur potendo potenzialmente costruire migliaia di nuovi alloggi;
• si svilupperebbero tecniche costruttive a secco, adatte alle sopraelevazioni, a minor impatto energetico rispetto a quelle tradizionali;
• i risanamenti sarebbero a costo zero per i proprietari della preesistenza che si ritroverebbero oltretutto a suddividere le spese di condominio su più unità;
• si assicurerebbe lavoro agli operatori del settore edile per una generazione, cioè a chi lavora veramente, tagliando fuori chi invece vive girando solo denaro e speculando sulla rendita fondiaria;
• si avvantaggerebbero i Comuni, che vedrebbero attratti nuovi residenti senza grossi oneri di nuova infrastrutturazione.
Ma soprattutto si garantirebbe un risparmio a tanti e per sempre (700-800 euro/anno per famiglia di spese di riscaldamento in meno) contro il tradizionale guadagno una tantum e per pochi che ha sempre caratterizzato il mercato edilizio.

Un sogno possibile
Un sogno? No. I conti tornano perfettamente e lo dimostra una tesi scritta dall’arch. Silvia Bardeschi, neo diplomata al master CasaClima di Bolzano con relatore il redattore di questo articolo. La simulazione è stata fatta su 5 edifici di 20-30-40 unità abitative degli anni ‘50-‘60-‘70 in un comune non favorevole (per i bassi valori immobiliari – 2.900-3.000 euro/m²), Buccinasco, in provincia di Milano. Gli interventi ipotizzavano di portare in classe B oggetti edilizi da una classe di partenza G o F. Nella tabella sottostante i risultati: a fronte di interventi radicali di risanamento (cappotto, finestre, caldaia, tetto) che oscillavano tra gli 0,8 e i 2,6 milioni di euro (compresa la sopraelevazione), il risanamento risultava autofinanziato in toto 3 volte su 5 e in due casi, cioè quando il rapporto superficie disperdente/sedime era maggiore di 6, quasi totalmente autofinanziato. Va da sé che, in caso di valori immobiliari solo un po’ più alti, l’autofinanziamento dell’intervento si estenderebbe a rapporti ben più elevati di 6, in pratica a quasi tutti gli edifici. L’obiezione che arriva sempre: e gli edifici storici?
Il credito di cubatura (perché di questo si tratta) è spendibile anche per essi, assumendo altre forme di cui ci si potrà occupare in successivi articoli. Ma ricordiamoci due cose: gli edifici storici rappresentano per l’Italia non più del 6-7% del patrimonio immobiliare totale. Un intervento mirato a ridurre i costi energetici deve puntare al grosso dello spreco. E percentualmente, gli edifici storici rappresentano una minoranza poco significativa. Parlando di “normazione urbanistica creativa” ricordo un illustre precedente storico. Jules-Harduin Mansart nel ‘700 alzò Parigi di due piani per dare su ordine del re una risposta alla tensione abitativa che affliggeva la città. Nacque qualcosa che prima non c’era: la mansarda. E per problemi nuovi come i cambiamenti climatici e la crisi energetica bisogna inventarsi davvero strumenti tecnici, urbanistici, normativi diversi perché quelli tradizionali non bastano più.

di Giuseppe Carpentieri

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