28/08/12

Immobiliare Italiano destinato ad un -50%?...

Sempre per la serie "Un po' di verità sull'immobiliare italiano" (non ci rinuncio nemmeno durante le vacanze)....

ecco che anche "il profetico" Cobraf torna sull'argomento...

Fino a non molto tempo fa eravamo in pochi "a cantare fuori dall'unanime coro" sull'immobiliare italiota...
Adesso invece l'evidenza delle nostre "strampalate previsioni"
che si stanno trasformando in fatti
NON è più negabile.

Anche se la mania tutta italiana delle case di proprietà ed i suoi luoghi comuni rimangono duri a morire...
come se in Italia l'immobiliare non fosse un investimento che ricade nelle regole classiche degli investimenti
ma piuttosto un atto mistico&magico di fede...che sfugge alle regole della gravitazione universale...;-)

Il Mattone, mi Raccomando il Mattone
23:31 23/08/12
[Blade]...
ci hai messo molto ad elaborare queste teorie strampalate? Apri bene le orecchie:

Quì siamo in Italia non in Spagna, negli USA o in Sudamerica. Da sempre il "mattone" è stato l'investimento per antonomasia
C'è la più alta densità al mondo di proprietari di case e il maggior numero di proprietari con più case di proprietà

Conosco personalmente un tizio che si è accumulato oltre 600 appartamenti di proprietà dall'inizio degli anni settanta ad oggi.
Lui ha sempre comprato e mai venduto e lo ha fatto in tutti i periodi, espansione e contrazione. Non ha mai comprato un solo titolo in borsa e quando mi vede e gli parlo di speculare in borsa, mi dice che sono uno scemo e ha ragione

E tu ora vuoi dirmi che in base alle sole logiche matematiche che si basano essenzialmente sulle capacità reddituali, i prezzi dovrebbero quasi dimezzarsi dai valori attuali?
Ma dove vivi, ma li conosci, li hai mai visti quelli che hanno i soldi veri nel nostro paese?
Ti ripeto, le dinamiche dei prezzi delle case da noi sono sempre state in perfetto controllo dei grandi immobiliaristi, sono loro che decidono quanto, dove e...

[Risponde Cobraf] Ohhhh... conosci "personalmente" (non per sentito dire) un tizio che ha accumulato 600 appartamenti....mamma mia, bravo.. bravo complimenti, questo ti abilita a sproloquiare... ma sai che ora che ci penso anche io conosco mio padre, che a dire la verità ne ha accumulati quasi un centinaio di appartamenti...se fossi riuscito a convincerlo a vendere tutto nel 2007, come ho provato a fare, oggi avrebbe il doppio di quello che ha ora... perchè valgono meno della metà ora, se provi veramente a venderli...

Su questo forum prima del 2007 ho previsto, scrivendo decine di articoli con grafici, tabelle e dati che i prezzi degli immobili in America (in cui ho vissuto sette anni) sarebbero calati del -40%. Sai quanto sono calati ora ?
Da un prezzo medio di 210,000 dollari nel 2006 a un prezzo medio di 134,000 dollari al minimo di un anno fa che è un -36% (guarda il grafico sotto).
LO sai che non c'era quasi nessuno a prevedere il crollo degli immobili in America ? (e tra parentesi è da inizio anno che prevedo un rialzo dei prezzi degli immobili in America invece e ho indovinato anche quello perchè al momento stanno un poco tornando su)


Per la Spagna ho tappezzato questo sito fino al 2009 annunciando che si sarebbero dimezzati di prezzo, e oggi come oggi il crollo dei prezzi è oltre il -50%. Sai che in Giappone i prezzi medi degli immobili sono scesi del -60% con alcune punte del -70% dal 1990 ad oggi ?

I calcoli che ho mostrato concludono che il prezzo medio delle case in Italia dovrebbe essere sugli 80-90 mila euro, quando si aggiustino ai livelli di reddito disponibile reale degli italiani....................
Sai che il prezzo attuale medio di una casa in America è oggi 138 mila dollari che si traduce in circa 108mila euro al cambio attuale (e a quello di un anno fa anche meno) ? Sai che però gli americani sono un 20% più ricchi di noi in media, per cui facendo la proporzione con il reddito italiano, questo significa che per avere prezzi delle case allineati con quelli americani dovremmo avere un prezzo medio delle case sugli 85-90 mila euro ?

Sai che ancora oggi i prezzi medi delle case in Italia sono un 50% più alti di quelli in Germania, nonostante il reddito procapita dei tedeschi sia un 23% più alto del nostro ? Sai che una volta che ci buttano fuori dall'euro e un terzo della ricchezza cartacea degli italiani sparirà però è probabile che i prezzi reali delle case scendano sotto quelli in America e sicuramente molto sotto quelli in Germania ?
Se vuoi sapere dove finiranno i prezzi delle case in Italia entro cinque anni prendi quelli in Germania attuali e riducili di un 40%.
Ed infatti anche le fonti "ufficiali" ormai sono costrette ad ammettere la realtà dei fatti...
le case si vendono ad uno sconto medio del 15% (tabelle)
i dati sono estratti dall'ultimo rapporto congiunturale sul mercato immobiliare banca d'italia tecnoborsa, su 1500 agenti del settore intervistati. vediamo come i cambiamenti siano stati rapidi e in un solo trimestre, per fare un esempio, la fascia di sconto compresa tra il 20 e il 30% sia passata dal 15 al 20% dei casi, con impressionante balzo in avanti
Ed okkio anche alle Bolle Immobiliare ancora sparse per l'Europa e per il Mondo, come spiegavo nel mio mitico post del 28 Febbraio 2012: Immobiliare: dalla Bolla "speculativa" degli USA alla Bolla "rifugio" dell'Europa

Anche Cobraf ne vede i segni....
(ed okkio anche a Francia, Australia, Norvegia, Austria etc)
Notizia di oggi dall'Olanda, fonte Reuters

Il maggiore gruppo immobiliare e di costruzioni olandese BAM, ha annunciato una perdita di 400 milioni di euro e dice che l'Olanda avrà "un crollo immobiliare simile alla Spagna". BAM si aspetta un altro calo degli immobili olandesi del -15% che porti la perdita di valore medio dal picco del 2007 a -30% e che i prezzi delle case continueranno a calare fino al 2015. Bam ha messo a bilancio perdite di valore dei suoi immobili pari al 25% del suo portafoglio

Qui parliamo dell'Olanda, un paese in cui l'economia va bene come in Germania e che ha la più alta densita demografica al mondo, non esiste un paese dove la gente stia più stretta che in Olanda, non c'è proprio lo spazio fisico....Ma sai perchè crollano gli immobili anche in Olanda ? perchè il debito delle famiglie per mutui è pari al 105% del PIL. E già ora un quarto delle famiglie olandesi che hanno fatto mutui per comprare casa hanno "equity negativa", cioè hanno fatto un mutuo per 300mila euro ad esempio e la casa oggi vale 250 mila per cui hanno una perdita finanziaria di 50mila. Se i prezzi delle case calano di un altro -15% probabilmente la metà si ritroverà in questa situazione.

Se in Olanda dicono ora, il più grosso gruppo immobiliare del paese, che i prezzi scenderanno ancora fino al 2015 e di un -30% da quelli del 2008 vuole dire che in Italia scenderanno del -50%....

Fonte articolo

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